西安律师 | 无效房屋租赁合同案件的审理思路和裁判要点

房屋租赁合同纠纷案件是当前房地产类案件中占比最大的案件类型。该类案件的合同效力认定及后果处理是审判实践中面临的首要问题和难点。关于房屋租赁合同被认定无效后应如何处理亦是案件审理裁判的关键，故有必要对该类案件的审理思路和裁判要点予以梳理、归纳和总结。

因承租人赵某拖欠房租，出租人刘某诉至法院要求解除合同。后赵某以刘某隐瞒房屋系违法建筑为由，反诉要求确认合同无效，并主张刘某应对合同无效承担全部过错责任。刘某辩称赵某在签约时未对房屋性质进行审查，亦应承担相应过错责任。

A公司承租B公司厂房，双方约定A公司可在租赁范围内建造房屋。该房屋所有权归B公司所有，A公司仅有使用权。后A公司所建房屋因属违法建筑被拆除，A公司遂诉至法院要求B公司赔偿扩建损失。

C公司承租D公司房屋，租赁用途为经营餐厅。双方合同约定D公司负有配合C公司办理相关登记手续的义务。后C公司以D公司未提供相应办证所需材料导致其无法经营为由要求解除合同。同时，因房屋系违法建筑导致租赁合同无效，C公司主张仅需按照合同租金标准的40%向D公司支付房屋占有使用费。

房屋租赁合同被认定无效后，法院在处理合同无效后果时会涉及房屋返还、房屋占有使用费、公共事业费用、保证金、押金、装饰装修损失、设备损失、改扩建损失、搬迁补偿款等诸多事项，且往往本诉与反诉交织，如遗漏个别后果处理可能造成双方利益分配的失衡，故审理时存在一定难度。

在无效房屋租赁合同案件中，导致合同无效的情形通常较为复杂。法院在对相关因素进行审查时，尤其对于租赁房屋的产权状态和违法性质等相关事实，往往因租赁房屋建筑年代久远，相关法律法规、政策文件已发生变化，或房屋历经多次改扩建等诸多原因，对当事人的过错认定存在困难。

实践中，租赁房屋系违法建筑是导致租赁合同无效的主要情形。承租人要求出租人赔偿装饰装修或改扩建损失，尤其在租赁房屋因违法性质被拆除或部分拆除、装修现状不复存在的情况下，如何准确认定因合同无效产生的装修等损失是该类案件的审理难点。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。然而，实践中个案情况不尽相同，如在租赁市场价格大幅波动、标的物违法、房屋存在严重质量瑕疵、当事人未实际使用房屋等情况下，法院是否参照、如何参照合同约定的租金标准对房屋占有使用费进行确定存在难度。